Mietzinsreduktion wegen Baustelle und Lärm

Auch eine fremde Baustelle kann ein Mangel sein – die Vermieterschaft muss nicht schuld sein.

✓ Gratis-Rechner ohne Anmeldung · ✓ Art. 259a–259i OR · ✓ Beispiele mit Quelle · ✓ Brief-Paket einmalig CHF 9.90 inkl. MWST · ✓ Sichere Zahlung über Stripe · ✓ Angaben bleiben im Browser

Kein gesetzlicher Tarif: Prozentsatz selbst festlegen oder ein veröffentlichtes Beispiel wählen (Quelle wird angezeigt). Nur Orientierung – der Einzelfall entscheidet.

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Was gilt bei Bauarbeiten?

  • Bauimmissionen können die Tauglichkeit der Wohnung vermindern – auch wenn die Baustelle auf dem Nachbargrundstück liegt und die Vermieterschaft kein Verschulden trifft (ASLOCA Vaud). Schadenersatz (Art. 259e OR) setzt dagegen Verschulden voraus.
  • Arbeiten zur Mängelbeseitigung müssen Sie dulden; Ihr Anspruch auf Herabsetzung bleibt vorbehalten (Art. 257h Abs. 3 OR).
  • Die Hinterlegung ist bei nicht vermeidbaren Immissionen (Umbau usw.) laut Mieterverband ungeeignet – verlangen Sie die Reduktion schriftlich.
  • Führen Sie ein Lärmprotokoll (Datum, Uhrzeit, Art, Dauer).
Mangel (Gerichtsentscheid)ReduktionQuelle
Baustelle in der Nachbarschaft
Neubau in der Nachbarschaft (Hinterhof) während acht Monaten, Balkon unbenützbar (MietGer ZH, 16.12.1996)8.33 %Protekta/Mobiliar
Bauarbeiten im angebauten Gebäude und im Innenhof (Pressluftbohrer, Kran, Gerüst): 10–15 %10 %Mieterverband / ASLOCA
Grosse Baustelle zum Bau eines Bahnhofs, erhebliche Lärmimmissionen20 %Mieterverband
Bau unmittelbar vor dem Fenster: Rohbauphase 30 %, restliche Bauzeit 10 %30 %Mieterverband
Schwerste Bauimmissionen vom Nachbargrundstück (Presslufthämmer, Bulldozer, Sprengungen)35 %Mieterverband / ASLOCA
Umbau / Renovation im Haus
Austausch von Badewanne und Leitungen, Unterbruch der Wasserversorgung10 %Mieterverband / ASLOCA
Renovationsarbeiten im Haus und nebenan mit Lärm, Staub und Schmutz (BGer 4C.39/2003)15 %Protekta/Mobiliar
Umbauarbeiten in der darüber gelegenen Wohnung25 %Mieterverband / ASLOCA
Gesamtes Gebäude im Umbau35 %Mieterverband / ASLOCA
Grosse Umbauarbeiten mit Staub, Gips, Löchern in Decke und Boden; Lift im 4. Stock ausgefallen60 %Mieterverband / ASLOCA
Lärm / Gerüche
Orchester spielt mehrmals pro Woche nachts zu laut12.5 %Mieterverband / ASLOCA
Schlafstörung durch Heizungsgeräusche in einer 3-Zimmerwohnung (BGer 4C.65/2002)15 %Protekta/Mobiliar
Unzureichende Schalldämmung gegenüber dem darunterliegenden Café-Restaurant20 %Mieterverband / ASLOCA
Liftlärm hörbar in Schlafzimmer und Wohnraum (über SIA-181-Grenzwert)20 %Mieterverband / ASLOCA

Nur Orientierung: Beispiele aus veröffentlichten Zusammenstellungen von Gerichtsentscheiden, Prozent vom Nettomietzins. Lage, Alter des Hauses, Intensität, Dauer und betroffene Fläche entscheiden im Einzelfall (BGE 130 III 504). Wir erfinden keine Zahlen – im Rechner legen Sie den Prozentsatz selbst fest. Die in der Protekta/Mobiliar-Tabelle genannten Entscheide sind dort zitiert.

Quellen: OR Art. 256, 257d, 257g, 259a, 259b, 259d, 259e, 259g, 259h; ZPO Art. 113 Abs. 2 lit. c, 210; BGE 130 III 504, MV-Merkblatt Gerichtsentscheide, MV-Merkblatt Hinterlegung, Protekta/Mobiliar-Tabelle. Geprüft am 19.10.2026. Keine Rechtsberatung.

So funktioniert es

  1. Gratis rechnen: Nettomietzins, Datum der Meldung an die Vermieterschaft und Prozentsatz eingeben. Der Rechner zeigt den Reduktionsbetrag ab Kenntnis bis zur Behebung (Art. 259d OR).
  2. Richtig vorgehen: Mangel schriftlich melden, angemessene Frist setzen, Reduktion verlangen – den Mietzins nicht einfach kürzen (Kündigungsrisiko Art. 257d OR). Druckmittel: amtliche Hinterlegung nach Art. 259g OR.
  3. Brief-Paket CHF 9.90: Mängelanzeige mit Fristansetzung, Herabsetzungsbegehren mit Ihrem Betrag, Androhung der Hinterlegung und Schlichtungsgesuch – PDF und Text, Deutsch oder Französisch.

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Häufige Fragen

Wie viel Mietzinsreduktion steht mir bei einem Mangel zu?

Das Gesetz nennt keinen Tarif. Die Reduktion muss verhältnismässig zum Mangel sein (Art. 259d OR); bei mittleren Mängeln schätzen Gerichte nach Billigkeit und Vergleichsfällen (BGE 130 III 504). Veröffentlichte Beispiele: leichter Schimmel in einem Zimmer 10 %, Liftausfall im 4. Stock 10 %, unter 18 °C im Winter 20 % (Mieterverband-Merkblatt). Der Einzelfall entscheidet.

Darf ich die Miete einfach kürzen?

Nein. Wer eigenmächtig weniger zahlt, gerät in Zahlungsrückstand und riskiert eine Kündigung nach Art. 257d OR. Verlangen Sie die Reduktion schriftlich; als Druckmittel gibt es die amtliche Hinterlegung nach Art. 259g OR.

Was kostet die Schlichtungsbehörde?

Im Schlichtungsverfahren über Miete von Wohn- und Geschäftsräumen werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO) und keine Parteientschädigungen gesprochen (Art. 113 Abs. 1 ZPO).